Błędy, które zwiększają koszty budowy

Błędy, które zwiększają koszty budowy

Koszty budowy często zwiększają nieumyślne błędy inwestorów. Czy Ty też je popełniasz? Oto 6 najpopularniejszych pomyłek w branży budowlanej. Sprawdź je, aby nie trwonić środków i czasu.

W tym wpisie:

1. Działka budowlana, ale nie wszędzie. 

Przeznaczenie terenu, np. interesującej nas działki pod budowę domu, umieszczone jest w dwóch wykazach: w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w ewidencji gruntu. Najważniejsze, aby w obu tych miejscach działka miała charakter budowlany. 

Zdarza się bowiem tak, że co prawda w planie zagospodarowania teren przeznaczono pod budowę, ale w ewidencji gruntu, jak i w rzeczywistości, jest to las. A wyłączenie działki z produkcji leśnej wymaga nie tylko dodatkowych nakładów pieniężnych i czasu, ale może również zwiększyć koszty budowy z powodu konieczności zabezpieczenia budynku np. przed rozprzestrzenianiem się ognia. Wyłączenie działki z produkcji rolnej także wymaga nakładów inwestycji. 

Pamiętaj: aby bez przeszkód rozpocząć budowę domu, działka musi mieć status budowlanej zarówno w planie zagospodarowania przestrzennego, jak i w ewidencji gruntów. 

2. Opłata planistyczna, a opłata adiacencka.

Opłata planistyczna naliczana jest w sytuacji, w której w planie zagospodarowania przestrzennego nasza działka zmieniła przeznaczenie z rolnej na budowlaną. Wynosi ona od zera do kilkudziesięciu procent wartości gruntu. Najważniejsze, że wnieść musi ją właściciel działki tylko wtedy, gdy sprzeda teren w ciągu 5 lat od chwili zmiany jego przeznaczenia. Jeżeli do sprzedaży gruntu dojdzie później, opłata planistyczna nie obowiązuje.  

Natomiast opłata adiacencka może być naliczona w przypadku scalenia lub podziału działki, ale również wtedy, gdy polepszeniu uległa infrastruktura wokół terenu, ponieważ w tych sytuacjach wzrasta pierwotna wartość gruntu. Wysokość opłaty adiacenckiej może wynieść maksymalnie 50% wzrostu wartości działki. Opłata ta, co prawda nie musi być naliczana przez gminę, ale w praktyce najczęściej jest jednak uchwalana, więc realnie wpływa na koszty budowy. 

3. Dokumentacja geologiczno-inżynierska czy tylko opinia geotechniczna?

Pamiętaj, że to dwa różne dokumenty. Pierwszy stanowi załącznik każdego projektu budowlanego. W przypadku domu jednorodzinnego od informacji zawartych w opinii geotechnicznej zależy, czy konieczne będzie sporządzenie bardziej szczegółowej, a więc i znacznie droższej, dokumentacji geologiczno-inżynierskiej. 

Dlatego warto zlecić wykonanie opinii geotechnicznej jeszcze przed zakupem działki, aby mieć pewność, że kosztów budowy domu nie zwiększy konieczność sporządzenia dodatkowej dokumentacji oraz oczywiście dostosowanie projektu do bardziej wymagających warunków gruntowych. 

4. Odrolnienie, czyli wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.

Procedura wyłączenia z produkcji rolnej (lub leśnej) zależy od klasy bonitacyjnej gruntu oraz od przeznaczenia danej działki. Nawet jeżeli miejscowy plan zagospodarowania zakłada, iż działka przeznaczona jest pod zabudowę, to może okazać się, że takie wyłączenie, wykonane w odrębnym trybie, i tak będzie konieczne. 

Jeżeli dotyczy to obszarów powyżej 5 arów, wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej niesie ze sobą konieczność uiszczenia opłaty, co zwiększa koszty budowy i odsuwa w czasie moment rozpoczęcia prac. Dowiedz się więcej o odrolnieniu i wyłączeniu działki z produkcji rolnej:

5. Projekt gotowy nie jest indywidualny.

Gotowy projekt nie upoważnia do uzyskania pozwolenia na budowę, ponieważ wymaga on jeszcze tzw. adaptacji, czyli dostosowania do działki inwestora. Dopiero wtedy staje się de facto projektem indywidualnym.

Natomiast wykonanie adaptacji przenosi praktycznie całą odpowiedzialność z twórcy projektu na biuro projektowe, które zajmuje się modyfikacjami. I właśnie dlatego ceny adaptacji gotowych projektów mają aż tak wielkie rozbieżności. W praktyce oprócz zwiększenia kosztów budowy, dostosowanie projektu znacząco wydłuża również fazę sporządzania dokumentacji budowlanej. Zobacz wideo na ten temat:

6. Niekompletny projekt budowlany, a koszty budowy. 

Wykonanie kompletnego projektu budowlanego wymaga współpracy minimum pięciu specjalistów:
  • architekta,
  • inżyniera budownictwa,
  • inż. elektryka,
  • inżyniera ds. wody, kanalizacji i centralnego ogrzewania,
  • geologa.
Każdy z nich musi posiadać uprawnienia do projektowania w swojej specjalności. Bez udziału którejkolwiek z tych osób stworzenie kompletnego projektu nie jest możliwe. W praktyce utarło się, że projekty dostarcza architekt, ponieważ zazwyczaj to on koordynuje prace całego zespołu. Niemniej jednak przed zakupem konkretnego projektu należy upewnić się, czy jest on kompletny, bowiem uzupełnienie dokumentacji może znacząco zwiększyć koszty budowy domu. Więcej o wszystkich tych błędach w naszym wideo:

Similar Posts

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *